Các nhà đầu tư Bất động sản ở giai đoạn mới bắt đầu hoặc tìm hiểu về các kênh đầu tư thường hay bị mù mờ, lẫn lộn giữa các khái niệm khác nhau, ví dụ như đất nền và đất thổ cư là gì chẳng hạn.
Do đó, bài viết ngày hôm nay, bds101 sẽ giúp quý khách hàng nhận định được và hiểu rõ đất nền và đất thổ cư là gì. Từ đó, giúp khách hàng có phương hướng và lựa chọn đầu tư phù hợp.
Đất nền và đất thổ cư là gì?
Mua đất là kênh đầu tư được khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn nếu muốn sinh lời dài hạn. Bởi lẽ, đất nền hay đất thổ cư thì giá mua vào sẽ mềm hơn so với căn hộ, nhà phố…. Và tính thanh khoản sau 5 – 10 năm cũng khá cao. Ở phần này, bds101 sẽ giúp quý khách nắm rõ đất nền và đất thổ cư là gì.
Đất nền là gì?
Đất nền là thuật ngữ chung cho tất cả các loại đất chưa có sự tác động của con người hoặc máy móc. Đất thổ cư chính là một loại đất nền.
Đất nền khác nhau sẽ được phân loại tùy theo mục đích sử dụng. Cụ thể có các loại đất nền như sau:
- Đất nền dự án: Đất nằm trong các dự án xây dựng của các chủ đầu tư. Đất này vẫn còn nguyên trạng như ban đầu, chưa tiến hành xây dựng.
- Đất phân lô bán nền: Đất được chủ đầu tư phân lô, tách thửa và giao lại quyền sử dụng cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Các nhà đầu tư, tức người mua có quyền sử dụng thửa đất đó để xây công trình nhà ở hoặc sử dụng cho mục đích kinh doanh.
- Đất thổ cư: Mục đích sử dụng chính của loại đất này thường là phục vụ cho xây nhà ở. Do đó, đất thổ cư còn được biết đến với tên gọi “Đất ở”. Đất thổ cư là đất của người dân trong khu vực. Người mua đất thổ cư sẽ được sang tên, chuyển nhượng quyền sở hữu.
- Đất liền kề: Đây là những lô đất nằm liền kề nhau, có hình dáng và kích thước tương tự nhau. Đồng thời, các lô đất này cũng thuộc cùng một dự án, một chủ đầu tư duy nhất.
Phân loại đất thổ cư
Đọc qua phần trên, hẳn quý khách đã nắm được đất nền và đất thổ cư là gì. Tại đây, bds101 sẽ giải nghĩa sâu hơn về đất thổ cư. Cụ thể, đất thổ cư được phân thành 2 loại như sau:
- Đất thổ cư đô thị: Vẫn là đất nền dùng để ở nhưng loại đất này thuộc sự quản lý của các cơ quan cấp phường, quận, thị trấn, thành phố…. Khi mua đất thổ cư đô thị, các nhà đầu tư có thể xây dựng công trình nhà ở tùy ý nhưng phải tuân thủ đề án quy hoạch chung toàn đô thị, cụ thể là bản đồ quy hoạch 1/2000.
- Đất thổ cư nông thôn: Đất thổ cư nông thôn do cơ quan hành chính cấp xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn không chỉ xây nhà ở mà còn trồng rau, làm ao nuôi cá đều được. Ở nông thôn, đất thổ cư thường được chính quyền ưu tiên cho mục đích nông nghiệp để tăng gia sản xuất.
Tiềm năng của đất nền và đất thổ cư là gì?
Đất nền là kênh đầu tư khá hấp dẫn, được nhiều nhà đầu tư quan tâm lựa chọn. Dù cho thị trường bất động sản có biến động ra sao thì đất nền vẫn giữ được sức hút vốn có bởi những giá trị vững bền sau:
Đất nền là sản phẩm có giá trị vĩnh viễn
Tình trạng “đất chật người đông” ngày càng nhiều. Dân số ngày càng gia tăng nhưng đất đai vẫn còn đó. Do đó, đất nền bao giờ cũng cần thiết. Con người dù đi đến đâu cũng cần một nơi an cư lập nghiệp ổn định. Những sản phẩm khác có thể mất dần giá trị hoặc lỗi thời theo thời gian nhưng đất nền thì không. Đất nền là sản phẩm thiết yếu mà càng về sau càng có ý nghĩa quan trọng đến con người.
Hơn nữa, nhiều người lựa chọn đầu tư vào đất nền bởi bài toán chi phí khi mua một miếng đất và tự xây nhà lên sẽ dễ dàng và tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua nhà xây sẵn. Do đó, dù thị trường có biến động đến đâu hay ngày càng có nhiều kênh đầu tư, nhiều sản phẩm cải tiến thì đất nền vẫn âm thầm khẳng định giá trị bền vững của nó.
Giá trị gia tăng theo thời gian
Đối với những ai ưa thích đầu tư dài hạn thì đất nền là sự lựa chọn hợp lý. Giá trị của đất nền sẽ gia tăng tùy thuộc vào tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa của khu vực chung. Mà đô thị hóa, hiện đại hóa là sự phát triển tất yếu của một quốc gia. Có rất nhiều mảnh đất được mua ở một khu vực còn hoang sơ, nhưng chỉ cần 5 – 10 năm sau, khi nhà nước đặt những dự án giao thông, phát triển toàn huyện, tỉnh thì mảnh đất thuở ban đầu bắt đầu có giá trị gấp 3 – 4 lần so với số vốn bỏ ra.
Ví dụ như đất nền Đà Nẵng chẳng hạn. Năm 2012 trở lại, đất nền Đà Nẵng chỉ có giá vài trăm triệu/ lô. Cho đến khi Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ, trở thành thành phố lớn thứ ba sau thành phố Hồ Chí Minh thì những lô đất khi xưa đã có giá trị gia tăng lên đến vài tỷ đồng, gấp 3 – 4 lần so với thời điểm ban đầu.
Có thể thay đổi mục đích sử dụng đất
Đầu tư vào đất nền có tính linh hoạt khá cao so với các loại hình khác. Chủ sở hữu có thể thay đổi mục đích sử dụng theo thời gian, chẳng hạn như mua đất thổ vườn, đất nông nghiệp và chuyển đổi thành đất thổ cư.
Tính linh hoạt này sẽ giúp các nhà đầu tư tiết kiệm được số vốn đầu vào và nhận được nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai. Mặt khác, đặc điểm này cũng giúp chủ sở hữu lô đất triển khai nhiều hình thức kiếm tiền đa dạng, ví dụ như bán lại lô đất kiếm lời hoặc xây dựng phục vụ sản xuất, kinh doanh….
Có thể làm tài sản thế chấp
Đất nền là tài sản cố định của nhà đầu tư. Do đó, khi sở hữu một miếng đất nền trong tay và có kế hoạch kinh doanh khác, các chủ sở hữu có thể đem đi cầm cố, thế chấp ngân hàng. Đây là một đòn bẩy tài chính khá hữu dụng, giúp các nhà đầu tư dễ dàng xoay được nguồn tiền lớn từ ngân hàng khi có việc cần thiết.
Những loại đất nền không nên mua
Đất nền là kênh đầu tư khá lý tưởng và thị trường cũng hết sức đa dạng, vàng thau lẫn lộn. Bên cạnh những loại đất nền có tiềm năng sinh lời chắc chắn thì các nhà đầu tư cũng cần tránh những loại đất nền không nên mua như sau:
Đất chung sổ
Đất chung sổ tức là những lô đất mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi tên từ hai người trở lên. Mua đất chung sổ được lợi thế là giá thành rẻ nhưng các rủi ro về mặt pháp lý là rất nhiều. Cụ thể:
- Đất chung sổ dễ xảy ra tranh chấp: Cùng là chủ sở hữu thì ai cũng muốn được phần lợi nhiều hơn. Do đó, nếu phân chia mà không có thỏa thuận rõ ràng thì sẽ xảy ra tranh chấp, kiện tụng, mất rất nhiều thời gian và công sức.
- Khả năng tách sổ không chắc chắn: Nhiều người nghĩ đơn giản rằng, cứ mua đất chung sổ. Sau đó làm thủ tục tách thửa để bán kiếm lời với giá cao hơn. Tuy nhiên, nhà nước đang siết tách thửa ở nhiều nơi và diện tích tách thửa, phân lô có hạn nên nếu nhà đầu tư không nắm vững pháp lý, mảnh đất chung sổ vẫn là tài sản chung trong thời gian dài, bỏ lỡ nhiều cơ hội “vàng” để sinh lời.
- Không chủ động trong việc khai thác, chuyển nhượng: Điều này là bởi vì, mảnh đất này thuộc về nhiều người nên nếu một chủ sở hữu muốn làm gì với lô đất đó, phải được sự chấp thuận của tất cả chủ sở hữu. Do đó, rất khó để một nhà đầu tư đơn lẻ nắm quyền chủ động với đất sổ chung.
Đất không được phép phân lô
Đất phân lô bán nền là một kênh đầu tư được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không phải nơi nào cũng cho phép phân lô, bán nền. Đặc biệt là ở những khu đô thị mới, các khu vực trung tâm đã được nhà nước đề ra phương án quy hoạch đồng bộ. Do đó, các nhà đầu tư cần có kiến thức vững vàng để phân biệt khu vực nào được phân lô, khu vực nào thì không nhằm tránh các bẫy lừa phân lô “ảo”.
Đất thanh lý ngân hàng
Đây là những lô đất được chủ sở hữu cầm cố, thế chấp ngân hàng để xoay vòng vốn. Nhưng khi không đủ khả năng thanh toán thì ngân hàng sẽ “siết nợ” bằng cách lấy quyền sở hữu các mảnh đất này và rao bán với giá rất rẻ để có tiền phục vụ cho các hoạt động khác trong nội bộ ngân hàng.
Đất thanh lý ngân hàng có số vốn đầu vào khá lý tưởng nên thường được các nhà đầu tư săn lùng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu khách hàng không đủ tỉnh táo, không có kiến thức và kinh nghiệm pháp lý thì rất dễ mắc phải bẫy lừa của những cò đất trái lương tâm. Cụ thể:
- Đất được rao bán là đất ngân hàng thanh lý chưa chắc đã là thật: Nhiều người lợi dụng cái danh “Đất ngân hàng thanh lý” để treo đầu dê, bán thịt chó bằng những lời quảng cáo hấp dẫn. Nếu không có kiến thức nhận biết đâu là thật, đâu là giả thì các nhà đầu tư rất dễ mua phải những lô đất giá trị quá cao so với thực tế hoặc đầu tư nhầm nơi hoang vu, không có tiềm năng phát triển.
- Đất ngân hàng thanh lý khó xác định chủ sở hữu thật: Nhiều người vay thế chấp ngân hàng nhưng lại nhờ người khác đứng tên hợp đồng. Trong khi đó, nếu muốn chuyển nhượng quyền sở hữu đất thì phải do chính chủ lô đất làm thủ tục. Nếu không xác định được danh tính chính chủ thì mọi thủ tục buôn bán phía sau sẽ rất rườm rà và phức tạp.
- Giao dịch liên quan nhiều bên: Đất ngân hàng thanh lý phải được sự chấp thuận của ba bên là người mua – ngân hàng – người bán. Thủ tục thường rất phức tạp, tốn thời gian và công sức nhưng chưa chắc đã có kết quả. Có rất nhiều trường hợp người bán đổi ý không muốn thanh lý ngân hàng nữa do không đồng thuận với mức giá từ ngân hàng đưa ra. Do đó, hãy cân nhắc thời gian và phòng bị trước tiềm lực tài chính khi mua đất thanh lý ngân hàng.
Kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả
Để đầu tư đất nền hiệu quả không chỉ đơn giản là nắm vững khái niệm đất nền và đất thổ cư là gì. Quý khách hàng cần có kế hoạch đầu tư bài bản, sự tìm hiểu kỹ càng cùng kiến thức nền vững chắc, đặc biệt về pháp lý và phong thủy để xuống tiền “đúng nơi đúng chỗ”, hạn chế tối đa rủi ro.
Sau đây là một vài kinh nghiệm tích lũy khi mua đất nền giúp quý khách hàng đầu tư hiệu quả.
Xác định loại đất nền đầu tư
Như đã chia sẻ ở phần “đất nền và đất thổ cư là gì” thì đất nền rất đa dạng. Trên thị trường có nhiều kênh đầu tư đất nền khác nhau, giá mua vào và cách sử dụng, cách phát triển cũng khác. Do đó, quý khách hàng cần xác định loại hình phù hợp với khả năng tài chính và mục đích đầu tư. Từ đó, tiến hành tìm hiểu để nắm vững đặc điểm từng loại đất nền thì mới triển khai phương hướng đầu tư phù hợp.
Ví dụ như một số loại đất nền phổ biến sau:
- Đất nền dự án: Khi đầu tư vào kênh này, nhiều người e ngại rủi ro mua phải đất nền dự án ma. Để tránh trường hợp đó xảy ra, quý khách chỉ nên mua đất nền dự án từ các chủ đầu tư lớn hoặc đất nền dự án đã được duyệt bản đồ quy hoạch 1/500. Bản đồ quy hoạch 1/500 được duyệt bởi chính quyền nên tính khả thi có thể đảm bảo và càng không lo về trường hợp quy hoạch treo, đình chỉ dự án.
- Đất thổ cư: Cần xem xét đến tiện ích và hệ thống giao thông của khu vực xung quanh. Một mảnh đất có giá trị khi khu vực đó có mật độ dân cư vừa phải và tiện ích đầy đủ. Hạn chế mua đất ở vùng sâu vùng xa hoặc vùng hoang vắng. Bởi đất nền nơi đó rất khó bán và lâu có giá trị.
Như vậy, bước ban đầu để đầu tư đất nền thì cần phải xác định loại đất nền và đất thổ cư là gì. Từ đó, quý khách mới có thể đi sâu vào tìm hiểu những đặc điểm và tính pháp lý liên quan.
Nghiên cứu khả năng phát triển vùng
Yếu tố quan trọng thứ hai để mua đất thành công là khả năng phát triển của địa phương, nơi có lô đất đó. Quý khách kỳ vọng lô đất ban đầu sẽ sinh lợi nhuận trong bao lâu? 5 năm hay 10 năm? Có những lô đất mua vào nhưng chờ mãi không bán được, giá trị không gia tăng. Như vậy sẽ khiến đồng tiền bị chôn vốn tại chỗ, khiến nhiều chủ sở hữu bán vội, bán tháo, thậm chí là chịu lỗ lớn.
Thực tế, giá trị của một lô đất có gia tăng hay không còn tùy thuộc vào khả năng phát triển của địa phương. Bởi một địa phương phát triển sẽ thu hút số lượng lớn cư dân đến làm việc và sinh sống tại nơi đây. Đất chỉ có giá trị khi khu vực đó đông người an cư, cầu nhiều hơn cung.
Do đó, quý nhà đầu tư cần có kỹ năng phán đoán tiềm năng phát triển chung của khu vực. Bằng cách theo dõi thường xuyên các thông tin về quy hoạch đô thị, các dự án giao thông, phát triển vùng của chính phủ, quý khách sẽ nhận biết được đâu là địa phương sắp sửa lên đô thị loại 2, loại 1, đâu là địa phương có tiềm năng mạnh mẽ về Bất động sản.
Đặc biệt chú ý đến những tỉnh, thành có dự án phát triển hệ thống giao thông trọng điểm như cao tốc, sân bay, cảng biển (Long Thành, Phú Mỹ, Nha Trang….) hoặc các khu vực được định hướng trở thành đô thị vệ tinh của các thành phố lớn (như Nhơn Trạch, Long An, Bình Dương….).
Quý khách cũng có thể tìm kiếm đất nền tại các khu vực có nhiều khu công nghiệp. Nơi nào có khu công nghiệp thì sẽ thu hút được lượng lớn nguồn vốn FDI và nhiều chuyên gia nước ngoài hoặc doanh nhân sinh sống. Chủ sở hữu đất nền có thể phát triển thành hình thức cho thuê nhà trọ (đối với công nhân khu công nghiệp) hoặc cho thuê mặt bằng sản xuất, kinh doanh.
Một xu hướng đầu tư đất nền khá thịnh hành trong thời gian gần đây là đầu tư vào các thành phố du lịch để phát triển kinh doanh dịch vụ tại nơi đó. Ví dụ như đất nền Đà Nẵng, đất nền Nha Trang, đất nền Phú Quốc và đất nền Bảo Lộc chẳng hạn.
Tóm lại, khi mua đất nền để đầu tư thì người mua cần phải định rõ mục đích phát triển ngay từ đầu như thế nào. Cụ thể, miếng đất đó trong tương lai phục vụ cho đối tượng nào, khả năng phát triển ra sao. Từ đó mới bắt đầu nghiên cứu đặc điểm kinh tế chung của vùng, các chính sách thúc đẩy, các dự án giao thông hạ tầng của nhà nước để triển khai sách lược đầu tư hiệu quả.
Đất nền là để phục vụ nhu cầu của con người. Vì vậy, nơi nào có nhu cầu, có dân cư sinh sống thì đất nền nơi đó mới có giá trị, mới có khả năng sinh lời và phát triển về sau.
Chọn phân khúc đầu tư phù hợp
Sau khi xác định được loại đất nền và khu vực ưng ý, các nhà đầu tư cần xem xét khả năng tài chính của bản thân và gia đình để chọn phân khúc đầu tư phù hợp. Có rất nhiều hình thức xoay vốn để giúp khách hàng đủ khả năng sở hữu một lô đất ưng ý, ví dụ như vay vốn ngân hàng chẳng hạn.
Thế nhưng, tốt nhất các nhà đầu tư vẫn nên chọn phân khúc vừa tầm, phù hợp. Bởi đầu tư đất nền là chặng đua đường dài và sinh lời ít nhất phải từ 5 – 10 năm. Nếu vay ngân hàng mà số tiền phải trả vượt ngoài tầm với, nhiều người sẽ bị quá tải và nhanh chóng bỏ cuộc bằng cách thanh lý giá rẻ trước khi gặt hái “quả ngọt”.
Do đó, quý khách hàng cần xem xét khả năng tài chính để chọn lô đất nền phù hợp. Trong trường hợp tài chính không nhiều, các nhà đầu tư có thể cân nhắc đến một vài kênh đầu tư đất nền giá rẻ như sau:
- Đất thổ vườn: Đất thổ vườn là đất nông nghiệp, thường dùng để trồng cây lâu năm. Tiền mua đất thổ vườn khá “mềm” so với đất ở. Đất thổ vườn ở một vài địa phương có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành thổ cư. Nếu khéo léo chọn lựa, các nhà đầu tư có thể mua đất thổ vườn và thực hiện chuyển đổi sang đất ở.
- Đất nền thanh lý giá rẻ: Nếu khả năng tài chính không đủ để mua đất nền dự án thì khách hàng có thể “săn tìm” những lô đất được chủ sở hữu thanh lý với nguyên nhân đặc biệt như bán gấp để định cư nước ngoài, bán trả nợ….. Tuy nhiên, phân khúc này cũng khá rủi ro, các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và tỉ mỉ trong mỗi quy trình để hạn chế mất trắng vốn hoặc dính bẫy lừa.
Hiểu biết về pháp lý khi giao dịch
Vấn đề pháp lý luôn luôn được ưu tiên hàng đầu khi giao dịch bất kỳ sản phẩm bất động sản nào. Bởi vì đất nền hay nhà ở là sản phẩm có giá trị lớn, giấy tờ pháp lý phải đầy đủ và đúng quy định của nhà nước mới có thể hạn chế rủi ro về sau.
Một vài lưu ý về pháp lý khi tiến hành mua bán đất nền mà nhà đầu tư cần lưu tâm như sau:
- Chỉ mua đất có sổ đỏ và trao đổi trực tiếp với chủ đất (người đứng tên tài sản trên giấy tờ).
- Hạn chế mua đất không đủ giấy tờ pháp lý bắt buộc như đất vi bằng, đất ba lá…
- Lưu ý về hợp đồng mua bán nhà đất cùng các giấy tờ có liên quan.
- Không mua đất được chủ đầu tư cầm cố ngân hàng hoặc đất đang tranh chấp…
Khảo sát thực tế
Việc khảo sát thực tế khá quan trọng đối với bất kỳ sản phẩm đầu tư nào. Khảo sát thực tế một lô đất sẽ giúp người mua kiểm chứng những thông tin mô tả trên sổ có khớp với thực tế hay không. Hoặc xem khu vực quanh lô đất đó đầy đủ tiện ích hay chưa, có đông đúc dân cư như môi giới đã miêu tả hay không.
Sau khi mua đất và ký hợp đồng chuyển nhượng thành công, chủ sở hữu cũng cần thường xuyên tới thăm hoặc nhờ người tin cậy giám sát, trông nom, phòng trường hợp lô đất mà khách hàng mua bị cò đất lợi dụng lừa đảo, cho người khác xây nhà trái phép…
Kết luận
Như vậy, đọc đến đây hẳn khách hàng đã hiểu được đất nền và đất thổ cư là gì cũng như kinh nghiệm mua bán đất nền hiệu quả. Thực tế, đất nền có phạm trù khá rộng và những kinh nghiệm đầu tư trong bài này chỉ là một góc nhìn nhỏ. Do đó, để hiểu cụ thể hơn về từng loại đất nền, đất thổ cư cũng như các kênh đầu tư bất động sản khác, quý khách hàng có thể tham khảo thêm những bài viết của bds101.com.
Bài viết cùng chủ đề
Nên Đầu Tư Đất Ở Đâu Để “Đón Sóng” Sinh Lời?
Bất động sản là gì? Đặc điểm phân loại bất động sản hiện nay