Dự án đất nền luôn được giới đầu tư săn đón vì lợi nhuận đem lại rất cao. Tuy nhiên không ít người phải ‘ôm rơm rặm bụng’ vì gặp rắc với những nhà đầu tư ma hay các dự án không rõ ràng về pháp lí. Trong bài viết này, Bất động sản 101 xin chia sẻ một vài lưu ý khi lựa chọn dự án đầu tư.
Đất nền là gì? Phân loại các đất nền.
Đất nền là mảnh đất hoặc lô đất chưa chịu bất kì sự tác động nào của con người, có thể nói là những mảnh nền sơ khai. Đó có thể là đất ở hoặc trồng cây nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng của người mua. Đặc điểm chung của các loại nền đất như thế này là nhiều cây cỏ, giấy báo, nilong, chưa có dấu hiệu tác động bởi cơ giới hóa. Một khi có bất kì công trình xây dựng nào được thực hiện thì mảnh đất đó sẽ không còn là đất nền nữa. Tùy vào mục đích sử dụng mà người ta sẽ phân loại đất nền thành các loại khác nhau.
Đất nền dự án
Đất nền dự án là tên gọi để chỉ các mảnh đất được tổ chức doanh nghiệp mua lại rồi tiến hành quy hoạch, phân chia diện tích, đổ đường nhựa, kẻ vạch đi, sau đó bán lại cho người mua. Phân khúc khách hàng được doanh nghiệp hướng đến là những gia đình ‘an cư lạc nghiệp’, mong muốn tự thiết kế cấu trúc và xây dựng ngôi nhà theo ý định của mình. Đối với đất nền trong dự án quy hoạch người mua không chỉ an tâm về pháp lí mà có thể dễ dàng tiếp cận với các dịch vụ xung quanh khu vực này.
Đất liền kề
Đất liền kề được dùng để chỉ các khu đất tiếp liền nhau với diện tích tương đương và xuất hiện trong cùng khu vực thi công. Các công trình thực hiện thi công nhằm mục đích chuyển đổi mục đích thành đất đối với đất vườn ruộng, ao hồ liền kề hoặc đất nông nghiệp canh tác đang đan xen, kẹt lẫn trong khu dân cư.
Loại hình đất nền này phù hợp với gia đình trung lưu vì chi phí có phần ‘dễ thở’ hơn đối với đất nền dự án hay loại hình đất thổ cư
Đất thổ cư
Đất thổ cư là từ dân gian được gắn với những mảnh đất chuyên dùng để ở. Đất thổ cư xuất hiện trong các văn bản pháp luật với tên gọi là Đất ở, đất ở được xếp trong Nhóm đất phi nông nghiệp với 2 loại hình là Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị
Đất ở (đất thổ cư) tuy có giá thành cao nhưng vì được pháp luật chứng minh mục đích sử dụng đất nên nhiều người vẫn yêu thích và sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền sở hữu chúng.
Kinh nghiệm đầu tư tư dự án đất nền
Xem xét vị trí địa lý khu đất
Vị trí phong thủy
Khách hàng thường bị thu hút bởi những mảnh đất có hướng đẹp, không gian trong lành, rộng rãi. Đa phần những đất nền ở hướng Nam hay Đông Nam được nhiều người lựa chọn hơn vì khí hậu ôn hòa, thích hợp xây nhà để ở. Dù trong một khu đất được phân lô trước nhưng các nền đất bằng phẳng, hai mặt đường sẽ có giá nhỉn hơn so với những mảnh đất gần cột điện, hình dạng ‘đầu to đít teo’, theo quan niệm xưa điều này sẽ ảnh hưởng đến tài vận, phúc khí của gia chủ. Ngoài ra cũng nên cân nhắc đến môi trường xung quanh, nếu lô đất sở hữu gần các khu xử lí rác thải hay trong khu vực an ninh không an toàn sẽ là điểm bất lợi trong hoạt động đầu tư.
Cơ sở hạ tầng
Khi lựa chọn các dự án đất nền cần lưu tâm đến cơ sở hạ tầng khu vực. Cần đảm bảo các nhu cầu đi lại và đáp ứng những hoạt động tiện ích cho người mua đất. Sự phát triển của Việt Nam trong vài năm trở lại đây kéo theo nhu cầu nhà ở, đi lại của người dân tăng lên. Bên cạnh những người lựa chọn chung cư gần thành phố thì không ít người dân vẫn muốn ở nhà đất, đi lại bằng phương tiện cơ giới cao. Cho nên các khu dân cư đất nền được hoàn thiện cơ sở hạ tầng sẽ thu hút nhiều người mua nhà hơn. Hiện nay trên thị trường có rất nhiều dự án triển vọng được khởi công xây dựng gần các tuyến đường kết nối như đường cao tốc, đường vành đai liên khu, liên tỉnh giúp việc đi lại của người dân dễ dàng và nhanh chóng hơn.
Khả năng tăng giá Những khu vực quy hoạch bài bản, tạo cơ sở cho công tác hình thành đô thị và thu hút
người dân về ở sẽ là yếu tố quyết định đến giá trị mảnh đất đầu tư của chúng ta. Các dự án đất nền thường tăng giá từ sau 3 tháng tùy vào mức độ tăng trưởng và tiềm năng phát triển. Sự thất là khi chủ đầu tư hoàn thành một khu dân cư như vậy cũng đã đánh tiếng đến các đơn vị doanh nghiệp khác, thúc đẩy từ các tiện ích thiết yếu đến những loại hình vui chơi hình thành và sớm triển khai trong khu vực này.
Mật độ dân cư
Tại những nơi có mật độ dân cư dày đặc hay mức thu nhập bình quân đầu người cao sẽ là lợi thế lý tưởng khi lựa chọn một dự án. Ở những nơi ít người qua lại hoạt động kinh doanh, mua bán sẽ không thật sự phát triển và nhà đầu tư sẽ khó tìm người mua lại. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tỉ suất lợi nhuận khi dòng tiền không được xoay vòng vốn dẫn đến quá trình đầu tư bị chững lại và gây nhiều rắc rối cho người đầu tư.
Lưu ý khi đầu tư đất nền
Giải quyết câu chuyện vay tài chính
Khác với thị trường chứng khoán hay các thị trường tài chính khác, đầu tư vào đất nền thường yêu cầu một lượng lớn tiền tham gia. Vì thế, nhà đầu đầu tư phải suy nghĩ, nghiên cứu và lên kế hoạch cụ thể để giải quyết bài toán vay tài chính này. Ngân hàng là lựa chọn ưu tiên hàng đầu vì nguồn cung dồi dào và mức lãi suất bình ổn. Tuy nhiên đầu tư bất động sản là một kênh được đánh giá nhiều tiềm ẩn rủi ro. Nếu không tính toán kĩ nhà đầu tư sẽ chịu rất nhiều thiệt hại từ những khoản lãi vay của ngân hàng, chưa kể đến tình trạng khả năng chi trả của người đi vay cũng bị ảnh hưởng. Một cách khác có thể tham khảo đó là huy động tiền nhàn rỗi từ người thân, họ hàng thậm chí là bạn bè cùng nhau sở hữu chung mảnh bất động sản đó. Dù lợi nhuận được hưởng ít hơn hình thức đầu tư mạo hiểm kia nhưng bù lại sẽ giảm thiểu rủi ro và yên tâm khi nắm giữ chúng trong thời gian dài hạn. Trong bài toán này, nhà đầu tư phải nắm chắc tin tức thị trường về tỉ lệ giữa lãi vay và phần trăm lợi nhuận để phòng ngừa xác suất rủi ro và tối đa lợi nhuận của mình.
Minh bạch trong pháp lý của những dự án đất nền
Để kiểm tra tính pháp lí của những dự án đất nền, nhà đầu tư nên nắm trong tay thông tin về các loại giấy tờ như sổ hồng dự án, giấy quyết định giao đất, công nhận chủ đầu tư hoặc giấy phép xây dựng và cho bán nhà để ở được hình thành trong tương lai. Trong những trường hợp như vậy bạn phải chắc chắn những giấy phép này là thật, được các cơ quan Nhà nước giám định, không gặp bất kì vần đề tranh chấp hay khúc mắc về đền bù giải tỏa nhân dân (nếu có) và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm thương mại với Nhà nước. Ngoài ra, trong suốt quá trình kí kết phải tham khảo ý kiến của luật sư, soạn thảo các điều luật rõ ràng trong hợp đồng, tránh những trường hợp hợp chủ dự án đất nền gian lận bán cùng lúc cho nhiều người.
Định giá và tính thanh khoản của dự án đất nền
Các dự án mở bán thường có giá cao hơn giá trị thật từ 20-50%, vì thế nhà đầu trước khi quyết định xuống tiền cần thẩm định lại giá của khu vực đầu tư thông qua tính toán chi phí xây dựng toàn khu, giá trị hữu hình của các cơ sở hạ tầng, tiện ích sinh hoạt và tỉ suất sinh lợi mong muốn.
Đối với các nhà đầu tư lướt sóng sẽ quan tâm nhiều đến tính thanh khoản của nền đất, chính xác là khả năng biến mảnh đất (tài sản hữu hình) thành tiền mặt. Bạn có thể đánh giá bằng cách thử thế chấp ngân hàng, nếu với tỉ lệ vay so với giá trị của miếng đất hơn 50% thì nhà đầu tư nên cân nhắc.
Các loại đất nền mà nhà đầu tư nên tránh xa
Những khu dự án đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép thường sẽ không có giấy quyết định cho phép quy hoạch xây dựng 1/500 theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Để tránh rủi ro khi đầu tư vào các dự án như vậy, nhà đầu tư nên thực hiện mua bán với chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố cấp phép cho chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, nền
Đất được bán với mức giá rẻ
Mọi người vẫn có câu ‘Tiền nào của nấy’ để chứng minh giá trị thường đi liền với giá cả. Không ít tờ rơi quảng cáo và những thông tin liên quan đến nhiều dự án đất nền giá rẻ tràn lan trên khắp các trang mạng xã hội. Đánh vào tâm lí tham lam của nhà đầu tư, những kẻ lừa đảo này thường viện cớ là có ‘tay trong’ với ngân hàng nên giá có phần rẻ hơn so với đợt mở bán. Không nên tốn thời gian với họ vì hầu hết các dự án đó đều đang bị tranh chấp, không rõ ràng về pháp lí.
Đất nền là dự án ảo
Đây có thể được xem là loại hình lừa đảo tinh vi nhất trong loại hình đầu tư này. Các đối tượng lừa đảo thực hiện hành vi của mình nhằm mục đích chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách rồi bỏ chạy. Chúng sẽ lựa chọn một nền đất công cộng để khách tới xem nhưng thật ra những dự án đó không hề có bất kì quyết định phê duyệt triển khai chuyển nhượng nào. Do đó, nhà đầu tư nên dành thời gian đến xem trực tiếp, đồng thời xác nhận với cơ quan chính quyền để xác minh tính chính xác của thông tin dự án mà người bán giới thiệu.
Bất động sản đang ‘nóng sốt’
Dưới đây Nhadat4.0 xin giới thiệu một số dự án đất nền đang được nhiều người quan tâm trong thời gian qua của Bình Dương, thành phố Thủ Đức và Hồ Chí Minh.
Dự án đất nền Bình Dương – Khu dân cư Đức Phát 3
Khu dân cư Đức Phát 3 (hay còn gọi là Dream City – Thành phố trong mơ) chủ đầu tư là Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Tư vấn Đầu tư Đức Phát. Khu dân cư đang được xây dựng tại Quốc lộ 13, thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương với tổng diện tích khu đất là 30.54ha cùng quy mô là 1709 lô đất nền. Sở hữu nhiều diện tích nền đẹp và đa dạng nhưng Khu dân cư Đức Phát 3 lại có mức giá cạnh tranh chỉ từ 880 triệu/nền. Ngoài ra người mua chỉ cần trả trước 30% giá trị đã có thể sở hữu nền đất triển vọng như vậy rồi. Từ đây có thể dễ dàng vào Thành phố Hồ Chí Minh với Quốc lộ 13 và kết nối với tiện ích khu vực như trung tâm hành chính, chợ huyện Bàu Bàng, bệnh viện, trường học các cấp, khu du lịch Đại Nam và trung tâm thành phố mới của Bình Dương – Bến Cát.
Dự án đất nền Thành phố Thủ Đức – Khu dân cư Phú Đông 2
Chủ đầu tư của dự án này là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Tư vấn Tiếp thị & Dịch vụ bất động sản Vừa Tầm Tay. Với tổng diện tích là 24.000 m2 cùng cơ sở hạ tầng được hoàn thiện đầy đủ, Khu dân cư Phú Đông 2 được mệnh danh là ‘món hời’ của giới đầu tư bất động sản. Tọa lạc tại phường Tam Phú, ngay trung tâm của thành phố mới thành lập, dự án sở hữu kiến trúc quy hoạch đồng bộ, là sự kết hợp khoa học giữa lối thiết kế hiện đại, gắn liền với thiên nhiên. Đây là nơi rất phù hợp cho mục đích an cư của người dân đang sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh, người dân có thể thoải mái di chuyển với nhiều con đường rộng lớn như Phạm Văn Đồng, Tô Ngọc Vân, Lý Tế Xuyên,.. và sử dụng đa dạng các tiện ích như đi chợ, đi học, vui chơi, giải trí.
Dự án đất nền Bình Chánh – Dự án Khu dân cư chợ Bình Chánh
Thị trường bất động sản phía Nam thành phố Hồ Chí Minh đang được giới đầu tư săn đón trong 3 năm trở lại đây, dĩ nhiên không thể không kể đến huyện Bình Chánh, một huyện được đánh giá có tiềm lực phát triển vô cùng lớn. Trong đợt dịch vừa rồi, Công Ty Cổ Phần Xây Dựng và Kinh Doanh Nhà đã hoàn thành và mở bán dự án Khu dân cư chợ Bình Chánh với mặt tiền đường Đinh Đức Thiện rộng 35m dễ dàng tiếp nối với Quốc lộ 1A cùng Vành đai 3 nối liền Nhơn Trạch – Thủ Dầu Một – Cầu Sài Gòn và Bình Chánh.
Môi trường sống khá đa dạng, có khu vui chơi, công viên, hồ sinh thái và rất nhiều cây xanh.
Hy vọng bài viết về dự án đất nền có thể giúp quý nhà đầu tư có thêm kinh nghiệm hữu ích
Bài viết cùng chủ đề:
Lưu Ý Khi Mua Dự Án Đất Nền Hóc Môn
Có Nên Vay Ngân Hàng Mua Đất – Phương Hướng Đầu Tư An Toàn